烂户型的坑，到底怎么躲？

　　每天我们都在分析国家宏观大势、城市板块分析，但今天我想来谈谈最落地的产品，毕竟住在一个房子里，每天真正陪伴自己的不是小区里的花草树木，而是屋里的户型，户型的合理性，才是最影响我们的居住体验感和后期二手房能卖得上价的。

　　本文将从户型的几大注意事项来帮助我们挑选一个好户型。

　　格局不合理

　　刚拿到户型图的时候，格局是我们最直观、最简单的判断因素。

　　1格局是否方正

　　房子户型方正几乎是每个购房者最关心的问题，缺角的户型即使抛开风水的因素，用起来也很鸡肋，几万一平买来的空间最后却用不上，岂不成了冤大头。

　　2进深开间是否适宜

　　开间，是一间房的左右宽度，进深，则是指这间房从门的位置到最里边有多深。简单说，开间就是宽度，进深就是长度。

　　开间越大，采光效果越好；进深越大，空间的利用率越高。

　　通常来说，进深开间比介于1：1.5之间较好，我们可根据自身需求来挑选。

　　朝向不合理

　　朝向比较好理解，对大部分南方城市来说，东南方向朝向比较好，但北方会更喜欢正南朝向。

　　要注意的是，客厅和主卧一定要朝南，因为这两间屋的利用率是最高的，值得享受最好的朝向。

　　比如下图：

　　乍一看，户型正南正北朝向，而且南北通透。

　　仔细看，好好的南向优势都被厨房和卫生间霸占了，导致客厅成了北向，两个次卧也朝北，真是该有的没有，不该有的又都占尽了。

　　我们评估户型时，一定要注意景观资源与朝向的关系，把南向开间最大化利用起来，使户型内的客厅和房间都能最大程度地享受到好的朝向和景观资源。

　　次卧可以朝北，也难免朝北，不是太大的问题，毕竟人更多的是在卧室休息，休息时间绝大多数是夜间，对于阳光需求不大。

　　但客厅如果不能朝北。因为，要知道，人大多数的白天时间都是在客厅的，朝北的客厅冬季或者回南天阴冷潮湿，加上不亮堂，会非常难受。

　　功能不合理

　　看完户型的大体格局之后，我们可以开始研究每个空间的功能布局。

　　1动静是否分区

　　动区，是活动频繁的区域，如客厅、厨房、餐厅；

　　静区，主要供家人休息的地方，如卧室、书房。

　　二个区域空间，分隔越清晰越好，尽量不要有交割。

　　上图动静分区是做得比较好的，把休息区和活动区分布在房子内外两侧，不要相互交错。保证了我们在会客、娱乐或家务时能够轻松自如，也不会打扰到休息的家人。

　　但太小的不过百平的房子就不用纠结动静分区了，毕竟你站在房子的这头说话，不关门的话那头听的清清楚楚，也没有动静分区可谈。

　　2厨卫是否适宜

　　厨房、卫生间这两个湿气重且容易产生污垢的区域，要和我们干净整洁的卧室尽量远离。

　　比如，厨房是生活中最主要的污染源，集齐了噪声、油烟油污还有污水。

　　所以，厨房的布置要尽可能地靠近入户门，从外面带回来的食材，用最短的距离就可以归置到厨房。这也是大多数开发商会做的设计，如果开发商把厨房藏在里边，那就要斟酌一下了。

　　动线不合理

　　动线，听起来复杂，实际上就是指，你在家里活动的路线，也就是你从一个区域走到另一个区域的路径。

　　动线不合理的话，真的是“足不出户便日行千里”，光在家里走动，微信步数都能蹭蹭破千。

　　夸张吗？我们可以看下不合理的动线是什么样的。

　　我们可以将生活轨迹画到户型图上，一般家里的主要动线有三类：家人动线、家务动线、访客动线。

　　以下图为例，画出三大动线：

　　从上图可以看出，，三条动线有很多重复交叉的地方，这就意味着：

　　1）家人动线，因为房间分别布局在户型的南北两端，你和家人日常沟通，进入房间，要不断从电视背景墙那里来回穿梭，不仅费事，还会影响家人看电视。

　　2）家务动线，晒衣服要穿越整个客厅，走进次卧，才到阳台，如果次卧你婆婆或者儿子在休息，晒衣服是要挑准时间的，而且该次卧的家人隐私也被打扰，双方都没有愉悦的体验。

　　3）访客动线，迎客进门后，要穿过次卧才能到达沙发就座，如果次卧刚好有人，则显得十分不方便。当然，如果是4-5房这个问题相对难避免，但三房大多数户型都可以避免。

　　合理的动线应该是避免互相交叉干扰，把人都井井有条的归置到位。

　　所以，动线的选择要注意2点：动线交叉少；每一步的距离都尽量短。

　　尺寸不合理

　　你是不是也遇到过，看着户型图，麻雀虽小都五脏俱全，但就是估不出这个房间到底多大，这个客厅多宽？

　　或者，明明买了标准规格的家具家电，才发现根本放不下？

　　因为户型图中的尺寸一般是标在墙体中缝，不是准确的室内净尺寸，要得到能使用的空间，我们必须要减去墙体厚度。

　　一般来说，墙体的厚度分厚、薄两个尺寸，厚墙20公分，薄墙10公分。但实际上，因为抹灰的问题，大多数时候实际是24公分和12公分，如果贴好瓷砖，每一面又会增加3公分。

　　户型的外围通常都是厚墙，室内会有部分薄墙，下图为部分厚墙、薄墙示意：

　　1）两边都是厚墙，一头减一个12公分，即减24公分；

　　2）一边是厚墙一边是薄墙，减18公分；

　　3）两边都是薄墙，减12公分；

　　4）特殊情况：其它的不能算出来的尺寸，可根据已经计算出的尺寸，等比例推算。

　　这样的计算虽然复杂，但是我们可以了解实际的得房率是多少，而不用被开发商的公摊率、得房率忽悠；

　　最重要的是，拿这个尺寸去规划家居家电房间的格局。

　　然后再来说说这几年大火的全生命周期户型。

　　那何为真正的全生命周期户型？

　　从一个普通用户的角度来看，一套房子，我可以自由的把房间改大改小，自由的想要几个房间就设置几个房间。想做套房做套房，想做独立空间做独立空间。

　　这样的设计才是真正的全生命周期户型。

　　自己亲自装修过房子的人，甚至是买过房的朋友都知道，房子是要有承重墙的，承重墙是严禁改动的，所以正常的房子根本不具备全屋房价改造的可能性。

　　比如这样的户型，几乎跟全生命周期没有任何关系，承重墙比例超高，同时还也没有设计在外围，几乎上来说是没有什么全生命周期改造的可能性。

　　如果这种设计，通过改房间名称，格局没有任何变化，就自称是“全生命周期户型”，那真的是自欺欺人。

　　我想很多人也跟我一样，习惯性思维认为承重墙是难以避免的，想任意改造的全生命周期是户型是不存在的，即便是商业性质没有承重墙的商铺或者公寓，也逃不掉粗大承重柱的割裂，更不用说是普通住宅。

　　但其实，全生命周期的户型其实在最近一两年越来越多的，比如下边这个户型：

　　面积是85平，三房。

　　从图中可以很明显的看出来，所有的承重墙除了卫生间外，其余全部在外围。

　　因为卫生间牵扯上下水的问题，基本不会改动，所以承重墙放在卫生间是最好的选择。

　　这样的设计意味着，厨房可以改小扩大餐厅的面积，也可以改大做出中西双厨房＋吧台。

　　如果对美食对餐厅有高要求，在做双厨房+吧台的同时还可以把次卧客厅之间的墙打掉改成横厅，做一个超大的餐客厅一体设计。

　　这个想法和开发商在户型图中的其中一个改造方案不谋而合，见下图：

　　除了厨房有多种改造方案，次卧的改造方案更多更有可操作性，比如说上图中第二个方案的次卧改套书房，也可以把次卧改成儿童游乐的多功能区，或者专业的茶台或者书法写作之类的区域，可改造方案非常多。

　　而这样的改造，在传统的户型中几乎是不可能实现的。但随着好的设计越来越多，在置换成本越来越高的前提下，买可以预留改动空间的全生命周期房子，也可以从一定程度上减少置换成本。

　　总之，户型的不合理设计，不仅买了浪费，住了憋屈，将来转手卖还要折价。

　　有硬伤的户型，开发商卖的是图纸，可以不用牺牲太多价格就可以卖出去。

　　而你转手时候，卖的是实体房，缺陷一览无遗，折价的幅度就大了。

　　前期多做功课，好过后期住得不舒服，闹心得很，还换不了。

　　以上为正文，来自大胡子说房团队的花满楼

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