A股2018年度懊悔事件诞生！ 那就是踏空了新城控股

　　文/杨羚强

　　“每股收益达到4.69元，每十股派现15元。”在新城控股（601155）3月8日晚间公布2018年年报时，持有新城控股的股东们在股吧里一片欢呼。在A股上市的地产商里，恐怕很少有企业能在今年实现这么高的每股收益，更没有企业能给股东们如此高的分红。

　　不仅如此，股东们还收到了新城控股靓丽的2018年成绩单：报告期内公司合同销售额达2210.98亿，同比增长74.82%，完成年初1800亿销售目标的122.83%，增速位列2018年十强房企第一。截至报告期末，公司总资产为3303.18亿元，比上年度末增长79.98%，归属于上市公司股东的净利润为104.91亿元，比上年同期增长74.02%。

　　“让踏空者懊悔去吧！”一个股东如是评论说。无论是销售额、利润，还是每股收益、净资产收益率，新城控股的各项指标都排在A股上市地产企业前列。根据年报披露的信息，境外投资者正在通过港股通大量增持新城控股，和他们一同在大量加仓新城控股的还有中国人寿(601628)、交银施罗德旗下的各类基金等金融机构。

　　很多投资者担心，新城控股正在成为贵州茅台(600519)（600519）那样的白马股，错过了就很可能再没有捡回来的机会……

　　高增长不仅是规模，还有利润

　　了解地产行业的投资者都知道，这个行业最大的特点就是周期性，一年增，二年平，三年下滑。所以，行业又有大周期和小周期之说。所以，通常企业要在一年内实现高增长是可以做到的，但如果要连续实现高增长，却是难度很大的事。

　　尤其是在从500亿冲向1000亿，1000亿冲向2000亿时，很多企业都会出现销售规模增大，但利润率和净资产收益率下滑的现象。

　　这种以利润换规模的做法，被业界认为是企业扩大市场份额，增强竞争力的必然经历。有段时间，甚至连券商分析师都不能免俗，认为房地产必须像家电业一样，经历行业利润整体下滑，等市场集中度达到一定规模后，才可能重新上涨。

　　包括恒大、融创、碧桂园等企业都经历过上述“规模魔咒”，在销售规模从500亿向1000亿，1000亿向2000元冲刺时，都有过毛利下跌，利润增长速度远远落后于销售规模增速的经历。

　　新城控股却用自己的真实案例告诉业界，规模增长，未必一定要以牺牲利润为前提。规模增长的同时，利润率和净资产收益率同步增长也是可以实现的。

　　同样，持续高增长在这个行业也是可以做到的。

　　根据新城控股2016年年报，当年公司全年合同销售额只有 650.60 亿，总资产也只有 1031.71亿元，属于上市公司股东的净利润只有30.19亿元，毛利润率27.87%，公司的加权平均净资产收益率只有18.22%（扣除非经常性损益）。

　　而到了2018年，不仅合同销售额、总资产规模，是两年前的三倍多，利润规模更是从2016年的30.19亿元，上升至2018年的104.9亿元，利润增幅已经超过了合同销售额的增幅。同时，毛利润率已经达到36.69%，加权平均净资产收益率已经达到30.35%（扣除非经常性损益）。

　　所谓利润需要向规模让步的“魔咒”，在新城面前几乎完全没有作用。

　　基本面：天时、地利、人和兼具

　　那么，为什么新城可以能在这两年连续高增长，并最终实现了很多企业无法实现的高收益呢？

　　从天时看，新城确实遇到了过去五年，整个行业都没遇到过的扩张时机。首先，行业集中度越来越向头部品牌企业集中。从2018 年销售流量金额来看，TOP10房企集中度达26.9%，TOP50房企集中度达55.1%，TOP100房企集中度达66.7%。2018年销售流量金额TOP10房企的销售门槛达到2000亿元，TOP30房企的门槛也已达到千亿元，想要进入TOP100，企业需要实现215.5亿元的销售额。

　　另外 ，尽管楼市调控政策并未放松，但市场规模却依然在创造新的纪录。国家统计局的数据显示，2018 年，全国实现商品房销售面积 17.2 亿㎡，同比增长 1.3%；实现商品房销售金额 15万亿元，同比增长 12.2%；销售面积和销售金额同创历史新高。

　　从地利看，新城控股过往几年正确的战略决策和由此产生的投入，正在获得高额回报。经过二十多年的发展，新城早已经成长为行业内的强势品牌。

　　公司荣膺中国房地产业协会和中国房地产测评中心评测“2018中国房地产上市公司创新能力5强”第1名、“2018中国房地产开发企业商业地产运营10强”第2名、“2018中国商业地产企业品牌价值10强”第5名及“2018中国房地产上市公司A股10强”。

　　克而瑞信息集团(CRIC)发布的《2018年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜，公司房地产销售面积与销售金额分别在全国房地产企业中排名第7位与第8位，分别比2017年度上升4位和5位。

　　在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合举办的“2018中国房地产百强企业研究成果发布会”上，蝉联百强房企“稳健性TOP10”和“运营效率TOP10”两个奖项，且均进入前三强，并成功入选新华社民族品牌工程。

　　新城“住宅+商业”双轮驱动模式已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面布局，横跨房地产开发、投资、商业运营管理等领域，形成产品协同及战略纵深。住宅产品在原有丰富的产品线上围绕客户需求不断更新，在百年住宅、模块化建筑及绿色健康住宅等方面不断创新探索，确定了以“典雅”为核心的产品文化。同时配备成熟的商业开发和经营管理团队，以获取优质资产和建设一流运营能力为基础，以建设“有情怀、不复制、具规模”的高品质购物中心为目标，在全国范围内布局。2018年，又有19座吾悦广场实现精彩满铺开业，开业运营的吾悦广场累计达到42座。

　　同时，新城控股的《限制性股票激励计划》保障了企业与高管及骨干管理人员同心共创、共享成就；“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩；“竞创百亿”计划鼓励更多城市公司深耕所在区域，提高市场占有率。全方位多层次的激励机制，把企业打造成创业平台，激发了全员创业热情，使全员都主动参与到公司经营中去，为2018年成功跻身十强房企起到了重要的作用。

　　同时，新城的高管团队平均司龄在十年以上，被誉为业内最稳定的管理团队。在发展中引进

　　优秀人才，以优秀人才促进公司更高水平的发展。相关行业顶尖人才不断加入公司高管团队，为快速发展的公司在组织人力变革、商业设计创新、信息化建设等方面作了前瞻性的规划。

　　新城同时十分注重储备和培养后备力量，不断反思内部人才培养及晋升机制，注重人才关怀和人才梯队建设，加快内部人才供给，大胆启用年轻优秀人才，公司校招的“新睿”人才培养计划已为公司培养了数十位中高级管理人员。

　　天时、地利、人和兼具，显然为新城打破行业增长规模“魔咒”，实现了利润规模高于销售规模的增长。

　　未来收益：有机会保持高增长

　　早在一月份，在新城控股发布2018年盈利预告时，中银国际证券就上调了新城控股2018-20年EPS的预测，认为2018—2020年新城的EPS将达4.47/5.55/7.23元，对应18年PE6.1倍，维持买入评级。

　　中银国际当时的判断依据是，新城的业绩增速超市场预期，住宅商业齐发力。业绩高增主要因为1）2016-17年高价项目进入结转期，结算均价及规模提升带动结算金额大幅增长；2）报告期内公司实现物业出租及管理费收入21.6亿，同比大幅增长103%；3）投资性房地产公允价值变动收益增加。考虑到公司预收账款充足，18年三季度末合同负债达999.3亿元，并伴随16-17年高价项目陆续结算，未来业绩持续高增可期。

　　而从企业布局和新增土储成本看，新城有能力保持2017年、2018年的利润规模和销售规模同步增长。2018年，新城共新增土地储备共 164 幅，总建筑面积 4,773.24 万平方米，平均楼面地价仅 2330元/平米，仅占去年平均销售价格19.9%，远远低于行业平均的33%的水平。

　　这为新城降低投资风险，持续提升投资回报水平，奠定了坚实的基础。尤其是住宅和商业“双轮驱动”的战略，都将为新城控股规模发展和效益增长作出积极贡献。住宅地产方面，各区域公司统一贯彻区域深耕、大运营的策略方针，主动拥抱变化，根据政策及市场情况，及时调整拿地策略和供货节奏，以销定产，重新匹配市场量价关系，降本增效，保障业绩完成。

　　在长三角一体化上升为国家战略，“一体化示范区”在内呼之欲出之时，新城敏锐地捕捉到了机会，大力深耕长三角城市，并成为区域的龙头企业。2018年，新城苏州区域销售突破 200 亿，苏南、上海、青岛、杭州、南京等区域相继突破百亿销售。在江苏、安徽、天津、浙江、山东、湖南 6 大省份市场占有率位列前十，在这些地区有很高的产品溢价和美誉度。

　　商业地产方面，在“有情怀、不复制、具规模”的发展指引下，19 座吾悦广场实现精彩满铺开业，排名全国第二。吾悦广场坚持精细化管理及服务，从投资者、经营者、消费者不同的角度发现问题，把停车场、洗手间精细到底，持续优化管理，把标杆做成标准，把服务从被动变成主动，把主动做成感动。

　　截至2018年末，新城控股已实现 80 个大中城市、96 个综合体项目的布局，已累计开业 42 座吾悦广场，已开业面积共计 390.40 万方，同比增长 72.25%，全年实现租金及管理费收入 21.16 亿元，同比增长 107.44%，平均出租率达 98.83%。通过成功举办“乌镇有悦”、“我爱你·五月”和“2018 新城幸福商业年会”等大型活动，商业品牌指数多次位列全国第一，“吾悦”商业品牌的影响力快速提升。

　　在控成本方面，新城也获得了卓有成效的成果。新城在保持原有融资模式的基础上，积极拓宽融资渠道，在中国银行(601988)间市场先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券，募集资金 79 亿元人民币；在上交所平台完成购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券的发行，募集资金 55.53 亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金 13 亿美元，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。新城整体整体平均融资成本为 6.47%，属于行业的平均中下水平。

　　不仅仅是融资成本，新城在2018年全面推行大运营体系，开展各类降本增效措施。以“两管两控”（计划管理、货值管理、利润监控、现金流监控）为抓手，以财务经营结果为导向，穿透各个业务条线，分解可以量化的经营指标数据，直观地反映各个条线上的经营问题和管理痛点，从而不断改善经营管理动作，项目运营效率和投资回报快速提升。

　　良好的企业经营基本面，让看好新城控股的投资者越来越多。东吴、华创、财富三家券商纷纷在3月5日、6日发布研究报告，看好新城控股未来股价走势，建议投资者买入新城控股，其中华创证券甚至给出了48元的目标价位。

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