千亿新城控股的隐忧：重仓三四线城市，或存去化难题

　　针对公司究竟是否存在利润调节，上交所连环发出16个问题，4月17日，新城控股以3万字的超长篇幅回应上交所的质疑。

　　公司表示，因执行新收入准则，增加归母净利润6.62亿元，另外，新收入准则中合同取得成本相关的调整，不影响公司2018年度营业收入。

　　同时，公司坦言目前存在三、四线城市存货居高、去化率低，以及重资产持有吾悦广场是否有可持续性等风险。

　　6成存货集中三、四线城市

　　4月17日，新城控股（601155.SH）给上交所回复函显示，2018年，公司总可售货值3378亿元，一、二线城市占比47.94%，其余全部集中在三、四线城市。

　　公司的三、四线城市市场，包括长三角地区和非长三角地区，可售货值分别为1372.05亿元和386.39亿元，两者合计1758.44亿元，合计占比公司当年可售货值的52.06%。

　　2018年末，公司存货余额1455.73亿元，三、四线城市部分，在长三角地区和非长三角地区的存货分别为602.50亿元和291.85亿元，合计占比公司存货余额的61.44%。

　　而且，当年存货规模已是当年期末总资产的44.07%，同比增长90.59%，主要是2018年在长三角地区新增土地储备164幅（总建筑面积4773.24万平方米）。

　　2018年，公司累计实现签约额2210.98亿元，对应当年总可售货值，年度去化率为65.45%。但这一状况马上在2019年上半年被打破，受政策影响，公司住宅产品去化能力已经呈现出下降趋势。

　　回复函显示，2019年1月，公司新推出房产项目18个，开盘当月平均去化率54.45%，加上年初未售货值，2019年第一季度实际可售货值为1519.27亿元，实际销售467.14亿元，去化率30.75%。

　　公司称，在2018年和2019年第一季度，公司在三、四线城市的房地产合同销售额占比分别为50.72%及59.51%，受调控政策持续影响，自2018年下半年至2019年一季度，公司三、四线城市房地产向去化率同比有所下降。

　　公司存货6成集中在三四线城市市场，且这个市场受当地人口增速及居民可支配收入、购房政策调整等因素影响波动较大，公司未来在三、四线城市的房地产开发及销售存在较大不确定性。

　　数据显示，最近几年公司的存货周转天数节节攀升，2018年达到了1165.67天，而上年同期为798.65天。

　　商业地产会否成包袱？

　　除住宅产品外，持有商业地产是新城控股实施”地产+商业”双轮驱动的一个重要策略。

　　在这方面，公司更倾向于以重资产形式持有商业地产，外界认为公司在住宅业务之外培养新的增长点。

　　截至2018年末，公司持有并运营吾悦广场96座，其中，公司以重资产形式持有数量为89座，占比93.68%。

　　所谓重资产，就是投资、开发、建设并自行负责运营，这种模式缺点在于对资金需求、运营水平等要求较高，回收资金成本周期较长。

　　公司持有商业地产，主要是通过出租物业和收取管理费来获得收入，这一点，公司已经尝到了“甜头”：2018年，公司在“商业物业出租及管理”板块实现收入22.13亿元，2017年为10.19亿元，同比增长117%。

　　虽然公司看重商业地产带来的收入增速，分担住宅业务板块的风险，其实未来也存在不小的担忧。

　　在公司重资产持有的89座吾悦广场中，有24座位于二线城市，45座位于长三角地区的三、四线城市，20座位于其他地区的三、四线城市，公司所持商业地产在三四线城市占比高达73%。

　　结合三、四线城市商业环境以及电商业务等影响来看，公司在商业地产方面投入过多和回收周期太长，或会成为“包袱”。

　　而且，未来在商业地产拓展规模和数量上能否持续增长亦存在不确定性。

　　回复函显示，2018 年度投资性房地产公允价值变动收益占归母净利润的比例为 26.78%，主要是公司在当年在建及新开业的吾悦广场投入较多、规模较大、数量较多所致。

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