巴曙松：大陆城镇化进程还应有10年上升期

　　编者语：

　　巴曙松教授受邀在《大河报·大河财立方》开设专栏，本期主要对大陆城镇化进程做一些探讨。巴教授通过对城镇化发展空间、增量人口的分布、民众财富增长变化和城市土地供应四个方面的分析，揭示了房地产市场呈现出的新特征和新趋势。敬请阅读。

　　文/巴曙松

　　城市是房地产市场生长的基础，城镇化为房地产提供了难得的历史机遇。从长期眼光认识和理解房地产业，需要从城镇化角度切入。当前，大陆城镇化率已接近60%，城镇化进入关键发展阶段，由此引发的一系列效应传导，使房地产领域呈现出诸多不同于以往的新特征和新趋势，对房地产政策和市场各方提出了新挑战，也提供了新机遇，需要审慎地加以应对、调节和优化。

　　具体而言，可从城镇化发展空间、增量人口分布、民众财富增长变化、城市土地供应四个方面进行考察。

　　一是从发展空间看，大陆城镇化率依然有明显的上升空间，未来10年的集中放量有可能是城镇化的最后一波房地产增量红利。

　　虽然高城镇化率不是衡量发达国家和发展中国家的数据表征，但高城镇化率是发达国家的典型特征，它们的城镇化率都在80%左右。如今，大陆正处于城镇化快速发展期的后半段，仍有10%~20%的上升空间，发展速率仍可能处于较高水平。

　　预计大陆城镇化至少还有10年的较快上升期，2030年将是大陆房地产市场的关键时间点。届时，大陆城镇化率将提升10%左右，城镇人口增量将接近2亿，形成巨大的增量市场。其后，增量市场将急剧萎缩，整体进入存量市场阶段。

　　二是从增量人口分布来看，大陆中等以上城市规模和小城市数量发育较快，长三角、京津冀和珠三角三大城市群形成核心引领结构，房地产市场有望表现出以人带量、价格分化的特征。

　　三大城市群在经济发展、人口集聚、科技转化等方面已经建立起顶端优势，与其他城市和城市群形成了发展级差。去年，三大城市群城镇人口占全国总人数的44%，并且人口规模仍在增加。未来，人口将进一步向三大城市群内部核心城市流动。随着常住人口的进一步增加，将呈现“以人带量”的特征。

　　但是，“以人带量”在不同城市之间也存在较大差异：对于重庆、成都、武汉等城市来说，人口增量带动作用相对较大；而上海、北京、广州等城市人口增量带动作用相对较小，需求没有充分转化。而在房价上则出现了分化：北京、上海、深圳等城市房价上涨幅度明显快于常住人口增加速度；重庆、成都、西安等城市房价上涨速度并未超过或接近常住人口增速。

　　对比往年人口数据可以发现，小城市人口数量较为稳定，而大城市及以上级别城市较其他类型城市人口增长更快。预计到2030年，中小城市人口总量将保持稳定，但所占比例将不断缩小；大城市、特大城市、超大城市人口和所占比例将进一步增加。

　　三是从国民财富增长来看，城市人均GDP与房价之间具有明显的指数拉动作用。大陆正处于跨越中等收入陷阱的历史关键期，如果转型策略有效，大陆国民人均财富将在2024年以后开始提速，2030年以后进入高速发展信道。

　　未来10%~15%的城镇化率增量将是一把双刃剑，发展模式、城镇结构、人口结构等将成为新的关键因素。如果发展转型顺利，未来房地产业面对的消费群体将是一个购买力不断增长的群体。这一群体的需求也会不断发生变化，未来10年仍将以刚性需求为主，而10年后改善性需求将逐渐成为主流需求。与此同时，需求会逐步走向多元化，房地产业有着更深的想像空间。

　　四是从土地供应方面来看，当前城市建成区扩张过快、人口密度提升空间仍较大，未来城区三大开发主题将是存量土地改良、已建低效用地改造和新增建设用地高质量发展。

　　目前，大陆城市建成区扩张过快，没有适度的人口和产业支撑，造成城市人均建设用地面积普遍超标，土地被大量浪费，出现“空城”“鬼城”。与此同时，城市人口聚集度并未随着城镇化率的增长而加大，土地城镇化性能在变差。目前，深圳、上海、北京等城市的建成区人口密度均大于4000人/平方千米，但从国际经验来看，土地资源可承载常住人口的能力能达到8000人/平方千米以上，人口密度还有很大提升空间。

　　（完）

　　文章来源：《大河报·大河财立方》，2019年4月25日（本文观点仅代表作者作为一位研究人员个人的看法，不代表任何机构的意见和看法）

　　本篇编辑：陈英祺

本文首发于微信公众号：金融读书会。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。