楼市 | 香港出现“假阳春”背后的三个逻辑

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　　本周，香港房价将创造新的历史纪录，但在此之前却出现了新房退订数量激增的新情况。

　　反映房价的中原城市领先指数（CCL）最新报188.62，按周算上涨0.64%，连续15周上涨，距离去年八月的历史高位188.64只有0.02点的差距。中原地产预测，本周价格指数将创造历史新高。

　　（来源：中原城市指数）

　　但是，表面繁荣之下，暗流早已涌动。五月，中美贸易谈判传来坏消息。也就是在五月下旬，香港楼市出现退订的案例数量开始明显上升。今年前五个月新房退订的数量已经超过160套，已经接近去年全年的70%水平。

　　与此同时，香港开发商仍然在加价两到三倍来出售先前没有买完的楼盘，并且减少推出新盘的频率。现在的香港楼市与前几个月的“小阳春”相比较，逐渐开始进入了一个新阶段。

　　我把这个新阶段总结为“开发商利空出清，购买者见好就收”，而随着中美争端升级，情况估计还会继续恶化。

　　第一，新阶段的出现，最大影响因素是诸生事端的中美贸易摩擦。五月，外部环境恶化后，国际贸易与全球经济重回阴霾，不确定性再次成为主流。经济受挫之时，利率关口与资金流向成为对楼市的新威胁，对于交易信心的动摇不言而喻。

　　第二，中美贸易摩擦影响香港股市，也让不少银行转为“防守”姿态。进入五月，恒生指数已经下跌8.7%。面对不明朗的外部环境，银行打算保留更多资金以应对突如其来的变化，将在贷款业务方面表现得比以往都要谨慎，五月下旬通过的贷款数已经少于月初。

　　（香港恒生指数5月出现明显跌势，来源：英为财情）

　　买家的钱包没钱，也贷不到更多钱，更对未来忧心忡忡，导致近期新房退订数量频频增加。而这种情况，恰恰出现在香港房价冲破历史高位的前夜。未来若未能见到明显利好，支撑香港房价继续冲刺的后劲肯定不足。

　　第三，比后劲不足更值得我们注意的，是“假阳春”的出现。

　　香港房价这一轮明显回调，确实是买家接连入场，推动了价格上调。不过问题在于，买家入场很有可能只是开发商搞了些小“把戏”。

　　春节假期后，开发商开始增加推出新盘的频率，同时放出极其诱人的价格折扣吸引买家，形成“量价齐升”局面。进入三、四月，中美贸易谈判频频传来好消息，此前不断攀升的价格也让不少买家信心大增，认为再不入场，就要错过这一轮回调。

　　然而，进入五月，开发商也看到了外部环境的恶化，开始减少推出新盘的频率，同时加价出清，以稳定买家信心。

　　从一手及二手交易量的增幅便可看出明显变化，今年前五个月一手住宅登记数已经是去年前六个月的191%，而二手住宅成交虽然维持火爆，但按月环比增幅却没有明显增加，说明买家都在按照开发商的既定设计收割新盘。

　　因打折促销而量价齐升的“假阳春”叠加外部环境恶化，进入六月后，如果局势未能明显好转，开发商和买家同时“退缩”将导致市场急速冷却，房价将面临较大的下行压力。

　　业内人士预测，若外部环境持续恶化，香港房价将下跌10%至15%。

　　不过，由于前期成交火爆，5月数据不会出现剧烈波动，但是如果6月各大楼盘成交量出现冰封，便可判断信心已经动摇。

　　香港作为中国通往国际市场的信号塔，正在亮起红灯警告。今年第一季度，香港经济仅增长0.6%，近期楼市出现的新信号更是将威胁香港第二季度的经济表现。

　　我们近期需要密切关注香港的各项经济数据，判断基本面能否撑住房价，中长期需要关注G20峰会两国领导人会面动态，以及三个月后美国是否真的对华为动手，才能基于外部环境的变动而对房价做出基本的判断。

　　而反观内地，我们曾经指出，房地产是真正的逆周期手段，对贸易摩擦，对两国对抗，一个最关键的认知是“长期性”。因此，面对香港楼市新信号，接下来基本可以认为，内地楼市不会冷。

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