赵可：房地产依然是中国经济支柱
本期嘉宾27期2015年12月25日
赵可
赵可，招商证券地产行业首席分析师，博士学位。
主持人
贾昆：和讯网特稿记者，《中国分析师》主持人，重点关注互联网金融、新三板、银行、宏观经济等领域。
赵可，招商证券地产行业首席分析师，博士学位。
贾昆：和讯网特稿记者，《中国分析师》主持人，重点关注互联网金融、新三板、银行、宏观经济等领域。
即使从供给侧改革的角度来看，房地产依然将起到“支柱作用”。供给侧改革也要讲究可持续性，这就要依靠房地产作为稳定器。目前压抑房地产投资有点期限错配的感觉，并不可取。
房地产行业增量已经到顶，房地产商面临着大洗牌但存量仍有一定的市场空间，且房价已经回暖。
通过政府回购、补贴，再反售给农村居民，可以减少他们的购房成本，短期内改变他们的购房预期。
Q
和讯网首先欢迎招商证券地产行业首席分析师赵可博士做客和讯网，欢迎赵博士。
A
赵可谢谢主持人。
Q
和讯网赵博士，这次中央经济工作会议之后，化解房地产库存成为2016年经济改革的关键点。去库存的紧迫性何在？
A
赵可我们的2016年年度报告对这块也进行了分析。在我们的报告里很重要的一个结论，就是把去库存在供给制改革的背景下提出来了，从房地产的周期变化来讲，我们在报告里点得比较明确，我们觉得此轮房地产的复苏已经开启。房地产商从2013年底、2014年就在做主动的去库存的操作，这是我们从数据中可以观察到的。
目前政府从去库存的角度讲，更多是从一个宏观大的层面落脚。如果整个经济供需关系仍在持续恶化，会导致失业率甚至通缩进一步下行。因此我们觉得去库存本身从行业角度观察，到了中端和中后端的位置，政府此次做这样的操作，实际上是逆周期的管理行为。本身它会加速这个行业的复苏。
虽然结构性问题存在，但从全局性的角度看，房地产去库存是对这个行业边际加剧，行业也到了供需改善的局面了，需求端的，但是要从两侧一起看的阶段。
Q
和讯网赵老师，有什么样的方法可以去库存？政策的方面。
A
赵可从政府角度也讲得很清楚了，目标也是三四线的去化上。三四线的问题挺严重。第一步是改变流动人口，通常大家说是农民工，但广义上应该称之为流动人口，改变他们的购房预期。政府会通过一些补贴预期，或者政府回购商品房，其实也是一种补贴的形式，提高流动人口买房的预期。第二，更重要的是提高流动人口的财富，从这个角度来讲，一定是在土地流转方面做政策布局，只有这种政策布局了，才会让农民工将手里的土地变成资产，变成购房资金供给来源，这种政策的边际效应未来看会更高一些。
Q
和讯网这种思路对供给侧改革有怎样的影响？去房地产库存的思路，对供给侧改革有怎样的影响？
A
赵可
我们在报告里也说得比较明白，之前政府说改革的时候，实际上是要提高社会的全要素生产力，或者简单理解为生产效力。但这种说法会让大家简单理解为改革就是要提高效率，但实际上供给侧我们知道有三个要素组成，第一个是劳动力供给，第二个是资本形成，第三个才是所谓的全要素生产力。在目前的情况下，顺周期的情况下政府推动所谓的一系列的机制性改革，包括利率市场化，成本来说相对更低，在这种情况下，经济必须要稳住，这也是习大大讲6.5是底线的意思。我们的实际经济增速保持在6.5%的增速，以产出缺口度量的经济供需关系不至于进一步恶化，要维持6.5，我们看看美国经济增长2-3%个点，靠新兴产业差不多2-3个点的增长，中国要保6.5%，在新兴产业还没有形成接力的情况下，传统的地产和基建必须要施加动力。
而大部分的三四线城市或者部分二线城市没有自己的主导核心产业，也只能靠土地财政给它的财政提供源泉资金，所以，房地产在这中间的作用是不可或缺的。另一点，大家理解房地产用它可能会产生这样一个弊大于利的结果，但实际上我们看一个数据就知道，中国从整个房地产的供给来看，中间有接近一半的住宅大概是属于公房和体系外的房子，证明这部分的房子折旧会高于我们的预期，在20年周期中，会有折旧带来的改善性需求，这块使得房产，住宅的大开发时代虽然见顶，但未来三到五年还会有边际上的一个好光景。
Q
和讯网赵老师，这样能否理解为，您说的从供给侧改革角度来看，房地产依然是起到支柱的作用？
A
赵可
我们从报告里做了分析，把历史上美国、日本、韩国情况拿来进行对比，这三个国家是成功跨越了中等收入陷井。在跨越中等收入陷井和城镇化突破起始的区间，在这个区间前后房地产和经济表现成为不同的结构关系，在这个区间之前，房地产表现为早周期，也就是大家理解为的支柱产业，因为只有是早周期，其他的行业才会在你的驱动下逐步的复苏，表现为最终整个经济的复苏。一旦跨越这个区间，有了新的增长的动力，所谓新的产业冒出来，房地产才会转为后周期行业的属性。
我们看中国现在的情况，一个是中等收入陷阱肯定没有跨越，甚至刚刚进去；另一块城镇化还有大的空间，市民化率更比城镇化率要低。在这个判断下，中国未来还有五到十年房地产要扮演这样一个早周期属性行业，说起来就像大家讲的支柱行业一样，也就是它的早周期性的存在，其实是这样一个特点。
Q
和讯网赵老师，也有一种观点认为房地产已经扭曲了中国现在的经济结构，泡沫破灭后会危机银行业甚至冲击中国的金融系统，您怎么看这种说法？
A
赵可
所谓很多时候发生这种风险，绝大多数情况下是由于资金错配造成的或者是债务方面的风险引发的。房地产目前有没有扭曲，我们首先要打一个问号。因为中国在整个改革或者过去发展十几年里，土地财政扮演了比较重要的角色，它给地方的政府尤其是三四线城市提供了很多的财政来源。这块财政来源并不是政府分了，它用来做地方的一些基建，甚至通过土地财政的形式引导这些好企业来入驻，带来地方GDP的增长。我们觉得有些说法在这个市场上出现了说法本身的扭曲，而不是房地产市场本身的扭曲。
刚才我们提到房地产的早周期性，在新的行业没有冒尖出来充当领头兵的角色时，在这个时间点，在这个时区内房地产依然会扮演这样一个支柱行业的特色，这个时候我们不应该把它贬义化。当然房地产本身也是越来越市场化的行业，由于土地是掌握在政府的手里，过去并不是一个市场化的行业。但是本身我们觉得这个行业的发展是趋向市场化的，等待你的新兴产业能够接力的时候，自然而然房地产也会变成一个后周期，所谓的非支柱性行业，这是市场化的趋势，并且这个过程也是一个城市发展的过程。
Q
和讯网赵老师刚才提到了土地流转的问题，现在土地财政政策符合不符合市场化的趋势呢？
A
赵可
土地财政本身不能说是一个政策，土地财政也是一个资金的来源，政府需要资金，没有新兴产业提供好的税收，税收何来？国家来一块，你自己这一块还要靠土地。
Q
和讯网关于房地产商的转型问题。我看到有人提到说鼓励房地产商降价，去库存。你觉得未来房地产会不会大洗牌，他们会怎样改革和转型？
A
赵可您提到两个方面的问题，一个是这个行业会不会面临大洗牌。有一点我们认同，未来房地产市场供给，差不多8到9亿平，统计口径可能不同，相对于过去往下降，但中间也有亮点。刚才我们也提到了，有大量置换性的需求，这种折旧差不多是20年。因此，住宅大开发时代是见顶了，但并不意味着我们增量这块传统开发行业就见顶，未来这个行业确实面临了洗牌，在增量会有几个区间。
您提到两个方面的问题，一个是这个行业会不会面临大洗牌。有一点我们认同，未来房地产市场供给，差不多8到9亿平，统计口径可能不同，相对于过去往下降，但中间也有亮点。刚才我们也提到了，有大量置换性的需求，这种折旧差不多是20年。因此，住宅大开发时代是见顶了，但并不意味着我们增量这块传统开发行业就见顶，未来这个行业确实面临了洗牌，在增量会有几个区间。
一是受益于传统住宅类开发企业行业集中度的提高，部分的龙头企业可能市场占有率还有一定的空间，我们看美国排第一的地产开发商的市场份额差不多占6%，万科差不多2%点多，不到3%的位置，这块有空间的。
二是区域分化，一定会导致某些地方包括卫星化的一些区域，或者未来该卫星化的，像京津冀、珠三角和长三角的城市也好，这块是有增量的。
三是伴随着中国产业结构的转型，有一部分做产业地产的一定不会缺席这块市场。
四是多元化。我们看到大量的房地产企业可能转型做文旅，转型做不良资产处理。这个行业本身在增量这块是会有一些新格局出现，另外，也是我们在年度策略报告中大量提到的，房地产行业增量虽然快谢幕，但有存量市场的出现，这块是蓝海，存量市场有三大块，我们经过了梳理，分别是经过信息的交易，我们理解为过去看似中介售房成交的机构；第二块是房地产后市场，简称房地产综合物业管理；第三块是房地产存量资源的再优化，我们看到现在有大量的房地产公司，包括业界的一些未上市的新产业，像国内途家网，链家、搜房都在做存量房改造再出租模式，这只是一个缩影，这也是未来很大的空间，我们可以看到美国的LBNB、Home well（音译）这样的公司就是很好的代表。像LBNB这样的公司在美国的市值差不多接近1800多亿人民币左右的额度。所以，存量市场是未来房地产真正需要研究的区间和范围。
Q
和讯网赵老师，可能房地产投资有点期限错现的感觉不可取，您觉得这种方式能够带来什么样的连锁反应呢？
A
赵可刚才其实我们在回答第一个问题时也提到了，为什么说期现错配，这个词是起源于我们做债户的一些专业术语，本身只是一个名词而已。政府如果要推动改革，一定要在顺周期上做，过去我们为什么会失误，就是因为在顺周期的情况下“坐享其成”，当然那个时候整体社会经济还是上去的，这个时候我们失去了过去大家讲的改革的比较好的结点，目前这个结点只要稳住6.5，我们的社会失业率不会进一步恶化了，通缩不会加剧，这个情况下稳住就好，我们再去推改革。政府无非找的一个合宜的区间，在这中间稳住经济，同时推动改革。所以，本身来讲，这一块其实我讲的错配的意思，一定要等到经济复苏，我们看到了哪怕是低斜率再去做改革成本低，而在现在进一步下滑的情况下，我们要做的也就是稳住经济，就是靠地产和基建。
Q
和讯网还有一个问题大家比较关注，您觉得现在的前景下，地产投资还有哪些机会和风险？
A
赵可房地产整个行业的投资，机会肯定来源于我们讲的增量四个环节以及存量的三个方向，这些都是未来房地产行业的新的投资的方向，这就是刚才梳理得很清楚的。
Q
和讯网谢谢老师的精彩观点。
未来还有十年房地产要扮演这样早周期属性行业。[详细]
在跨越中等收入陷井和城镇化突破起始的区间。 [详细]
存量市场是未来房地产真正需要研究的区间和范围。[详细]
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